Vender mi casa en Tenerife 2022-06-12

Vender mi casa en Tenerife

Cuando decido vender mi casa, casi nunca estamos ante una decisión impulsiva y poco meditada. Detrás de vender mi casa puede existir una motivación positiva, como por ejemplo, crecer, ganar metros en una nueva vivienda, cambiar de lugar por otro más atractivo...o puede existir una motivación obligatoria, como una necesidad financiera, una separación, el fallecimiento de un ser querido. 

En todo caso, vender mi casa requiere análisis previo y  asesoramiento. Cuando tomo una decisión así, el enfoque es material, emocional y muy financiero. Pocas operaciones, en la vida de una persona, son más relevantes, económicamente hablando, que la de vender mi propia casa. 




3 pasos importantes antes de  vender mi casa

Antes de vender mi casa, o de ponerla en venta, es importante que me detenga a responder a estas preguntas: 

- ¿Vendo por necesidad? (no puedo pagar, me separo de mi pareja etc) o ¿quiero vender mi casa por rotación? (porque quiero mejorar, quiero tener una casa más grande etc)

La respuesta te da una variable clave: tiempo. Tengo tiempo o no tengo tiempo. El tiempo me permite vender mi casa a un precio más alto o más bajo

- Tras vender mi casa, ¿necesito comprar otra casa? 

Esta respuesta es clave para la organización, negociación de plazos y activación de búsquedas

- ¿Tengo todos los gastos al día?

El IBI, la comunidad, basura...para vender mi casa tendré que tener al día todas las obligaciones de pago relativas a mi casa. Saberlo, calcularlo y tenerlo controlado evitará sorpresas. A esto podemos añadir la comprobación de que la titularidad esté correctamente inscrita en el Registro de La Propiedad. Me refiero a que la vivienda esté a mo nombre porque ocurre. a veces, que ese paso, tras una herencia o separación, no se ha completado. 

3 pasos importantes para vender mi casa en Tenerife

Una vez que hemos resuelto las preguntas iniciales, me pongo manos a la obra para vender mi casa en Tenerife. 

- Seleccionar agencia inmobiliaria en Tenerife. 

Vender  mi casa yo sólo me puede evitar pagar comisiones, pero me somete a un trabajo que, posiblemente, no pueda realizar sin la ayuda de una agencia inmobiliaria instalada en Tenerife. Esta selección te recomendamos que la hagas utilizando esta lista de pasos: 

1. Pregunta en tu entorno de confianza por buenas experiencias vendiendo casa en Tenerife con una agencia inmobiliaria. Trata de obtener, al menos, tres referencias. 
2. Reúnete con, al menos, tres agencias inmobiliarias de Tenerife  para escuchar su forma de trabajar, condiciones, alcance etc. 
3. Confía en una agencia. Pon tu confianza en un buen profesional inmobiliario de Tenerife, por un tiempo determinado, con las condiciones y compromisos claros, pero no "esparzas" tu casa por un montón de agencias inmobiliarias a la vez. NO tengas miedo a la exclusiva...ten miedo al mal profesional. 

- Cerrar un valor para vender mi casa. 

Con mi agente inmobiliario de confianza en Tenerife, alcanzaré un acuerdo para fijar el valor de mi casa. Este paso es clave y la formación de este valor debe estar justificado y explicado. Muchas inmobiliarias en Tenerife me van a ofrecer una valoración gratis como parte del pack de servicios. Pero lo importante es que el precio que decidamos permita generar actividad comercial a la vez que cumplir mis expectativas de venta. Salir a vender mi casa, al precio equivocado, dejándome llevar por mala información, puede dilatar de forma innecesaria el proceso de venta. 

 Implicarme en la vender mi casa

La venta la realiza la agencia inmobiliaria de Tenerife que yo seleccione. Pero vender mi casa me implica. Debo ser disciplinado al cumplir las recomendaciones de orden, mantenimiento y limpieza que me indiquen. Tener disponibilidad para las visitas y para las reuniones de seguimiento con mi agente. En definitiva, ayudar a vender mi casa. 

Llama ahora al 922 53 19 12 o envía un correo a comercial@lopezochando.es y solicita una entrevista con un agente de venta de viviendas en Tenerife para te explique paso a paso cómo vender tu casa con seguridad, rapidez y rentabilidad. 



La solvencia en el alquiler de viviendas 2021-02-03

Un piso de alquiler, por el que solicitamos una renta mensual de 500 euros, en una ciudad como Santa Cruz de Tenerife, puede tener un valor de mercado cercano a los 150.000 euros. 


Es decir, cuando accedemos a firmar un contrato de arrendamiento de esa vivienda, estamos cediendo un bien inmueble de ese valor y, además, estamos confiando en que lo cuidarán adecuadamente y nos pagarán, en concepto de alquiler, unos seis mil euros al año. En cinco años, periodo de duración del contrato según la vigente ley de arrendamientos urbanos en España, estamos hablando de algo más de treinta mil euros si tenemos en cuenta la actualización de la renta anual. 


Por tanto, una operación de alquiler, como la mencionada anteriormente, supone prestar un inmueble de 150.000 euros y confiar en que, en un plazo de 5 años, el usuario atienda puntualmente a un montante total de unos 30.000 euros. ¿De verdad vamos a confiar en el primer candidato que llegue o en el que mejor aspecto tenga? 




Para nosotros no existe ninguna diferencia entre los requisitos que debe reunir un ciudadano que vaya a un banco a solicitar financiación análoga a las cifras que hemos utilizado como ejemplo,  a los requisitos de solvencia que se deben exigir a un candidato a alquilar este inmueble. Y esto únicamente  puede obtenerse mediante un proceso sistemático, riguroso y con criterios claros. Cantidad de ingresos, origen de los ingresos, garantías suficientes, y morosidad anterior deben de ser las únicas referencias para la aprobación de un candidato a arrendar una vivienda. 


Las apariencias, recomendaciones, amistades y, sobre todo, las prisas, son el enémigo de un alquiler solvente y seguro. 


En López Ochando inmobiliaria realizamos el más exhaustivo análisis de solvencia de los candidatos mediante un riguroso estudio de cada interesado en alquilar uno de nuestros inmuebles en administración.  Este rigor ha permitido a nuestra cartera de alquileres superar, sin problemas, una situación tan comprometida como la vivida en 2020 como consecuencia de la crisis COVID 19. 


Pandemia de locales comerciales 2021-01-03

Las crisis económicas se tropiezan con el sector inmobiliario en puntos muy diversos. Uno de ellos se percibe con facilidad cuando paseamos por nuestras ciudades y observamos el paisaje de carteles de “Se Vende” o “ Se Alquila” instalados en los escaparates de locales comerciales recién desmantelados. Lo vivimos en la crisis de 2008 y lo estamos reviviendo en la actualidad. 


Haciendo un símil con la situación por la que estamos viviendo, algunas calles presentan brotes de la enfermedad de manera muy clara. Suelen ser calles que, a diferencia del virus que nos azota, tienen como denominador común la escasa afluencia de público. Son las primeras en caer. Su “sistema inmune” es débil y se resienten con la primera muestra de debilidad de la economía. 

imágenes de la céntrica Calle Imeldo Serís de Santa Cruz de Tenerife

En muchos casos viven a escasos metros de vías prósperas e inundadas de compradores. Sin embargo, su mala suerte en el reparto de luz, de espacio de aceras o ancho de vía, las condenan al ostracismo. En algunas de estas calles, hoy podemos contemplar como más del cincuenta por ciento del espacio comercial se encuentra disponible. Inmuebles golpeados por una crisis que, antes,  fue golpeada por un urbanismo extraño y, después, por un cambio de hábitos en el consumo. Males consolidados que debilitan el sistema inmune de estos espacios, convirtiéndolos en seres frágiles ante cualquier resfriado. 


En el medio plazo y, sobre todo, a largo plazo, las soluciones para calles como estas puede venir dado por una o varias de estas opciones:


- Peatonalización para aumentar el tráfico de peatones

- Eliminación de aparcamientos para ensanche de aceras que hagan más atractivo y cómodo el paseo

- Permitir el cambio de uso a viviendas


Gorka López - Consultor Inmobiliario


Medidas de ayuda al alquiler 2020-04-01

El Gobierno ha aprobado una serie de medidas orientadas a ayudar a aquellos inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica motivada por la crisis COVID-19 y, en concreto, por las consecuencias económicas del Decreto de alarma. 


Las medidas aprobadas están dirigidas exclusivamente a aquellos inquilinos que hayan entrado en situación de vulnerabilidad económica.  


¿Qué ha considerado el gobierno vulnerabilidad económica?


El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, en su artículo 5, requiere que cumplan TODAS las siguientes condiciones: 

 

  1. Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:


a. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). 

b. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental. 

c. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar. 

d. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le cve: BOE-A-2020-4208 Verificable en https://www.boe.es BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO Núm. 91 Miércoles 1 de abril de 2020 Sec. I. Pág. 27904 incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. 

e. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.


Explicación de esta primera condición: Lo que quiere decir es que, si el/los obligado/s al pago de la renta están en situación de ERTE, desempleo o de reducción de jornada por cuidados a terceros y, además, los ingresos del mes anterior (en este momento los ingresos de marzo) no alcancen 3 veces el IPREM (1.613 euros al mes sin hijos. Se le suman 57 euros por cada hijo o mayor de 65 años a cargo). Es decir, que si en marzo, los ingresos de la unidad familiar igualan o superan estas cifras, no se cumple con la condición. 


  1. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario


Explicación de la segunda condición: Lo que quiere decir es que al realizar la división (Renta + luz y agua ) /  Ingresos Netos de la unidad familiar en el mes anterior, el resultado para poder considerarse en situación de vulnerabilidad económica debe ser igual o superior a 0,35. 

Ejemplo: Ingresos netos en mes anterior: 1.500 euros. Renta abril: 600 euros. Agua y luz suman 90 euros. Dividimos la suma de renta y suministros entre ingresos. 690 / 1.500 = 0,46. En este caso el resultado supera y por tanto se considera en situación de vulnerabilidad siempre que también cumpla con la condición 1. 



¿Qué se considera unidad familiar?


Para poder saber qué ingresos debemos tener en cuenta para la suma de ingresos, el gobierno considera unidad familiar  la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.


¿Hay excepciones a pesar de cumplir con las condiciones 1 y 2? 


SI. Cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España no podrá considerarse en situación de vulnerabilidad salvo que concurran las circunstancias siguientes.


No obstante , si se tiene vivienda en propiedad o en usufructo pero no lo sea por el total de la vivienda  y se haya obtenido por herencia o , aún siendo por el total de la vivienda, se acredite la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia no se entenderá como obstáculo para considerarse en situación de vulnerabilidad económica. 


¿Cómo demostrar / acreditar que se cumplen las condiciones mencionadas?


El decreto lo explica en el artículo 6 de la siguiente forma: 


a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. 

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. 

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual: 

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. 

ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. 

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.


¿Qué pasa si no puedo aportar la  documentación que demuestra mi situación ahora mismo?


Si la documentación de los puntos a) hasta el d) no se puede aportar ahora, valdrá con aportar la declaración responsable (documento que uno mismo realiza y firma) del apartado e) expresando los motivos por los que no puede aportar ahora el resto de la documentación. Cuando esta situación termine, dispondrá de un mes para aportar dicha documentación. Por tanto, hay que tener cuidado con indicar ahora algo que no sea real porque se deberá demostrar más adelante. 


El artículo 7 prevé las consecuencias de falsear datos ahora para beneficiarse de estas medidas con previsión de obligación de pago de daños y perjuicios y gastos generados. 


Cumplo con las condiciones requeridas para ser considerado en vulnerabilidad económica. ¿Qué derechos tengo? 


Si ha comprobado que reúne los requisitos para ser considerado en situación de vulnerabilidad económica debes conocer que el gobierno ha diferenciado entre pequeños y grandes propietarios. La diferencia está en el número de vivienda que tengan en propiedad. (puede saberlo preguntándole directamente al propietario o a su gestor)



Inquilinos de propietarios empresas o personas con más de 10 inmuebles en propiedad. 


Si su arrendador ( el propietario de la vivienda) dispone de más de 10 inmuebles, el gobierno lo ha considerado gran tenedor y le ha ha aplicado medidas especiales. 


Por tanto, si cumple con la situación de vulnerabilidad económica, dispone de un mes para solicitar al propietario o a su gestor, que se apliquen las medidas previstas en el Real Decreto-ley 11/2020 a tu contrato, aportando la justificación que te sea posible de las que hemos comentado en el punto ¿Cómo demostrar / acreditar que se cumplen las condiciones mencionadas?.

 

El propietario dispondrá de 7 días para responderle y trasladarle alguna de las alternativas de que dispone en el mencionado Real Decreto: 


  1. Aplazar la renta mes por mes hasta un máximo de 4 meses para que, el total que se aplace, lo pague de forma fraccionada durante un máximo de 3 años desde el mes siguiente al último que se aplace. 

  2. Reducir la renta en un 50% (que se perdonaría) y que usted pague el otro 50% sin aplazamiento. 


Recuerde que, respecto de la luz, agua etc, no se menciona nada en el Real Decreto, por lo que su pago debe seguir realizándose normalmente. 


Para el pago del importe aplazado, usted podrá acogerse a un micro- préstamo que el estado ha autorizado, y que se solicitará ante su entidad bancaria. sin  ni gastos ni intereses y que podrá devolver en un plazo de hasta seis años. Ese crédito sólo podrá destinarse a pagar la renta y no podrá ser superior al importe de seis mensualidades del alquiler. 




Inquilinos de propietarios con menos de 10 inmuebles


En estos casos, el gobierno entiende que la renta que paga habitualmente es muy importante para el propietario y que es relevante que la pueda cobrar. 


Si el propietario / arrendador de su vivienda es este tipo de propietario el gobierno ha previsto las siguientes medidas. 


Si cumple con la situación de vulnerabilidad económica, dispone de un mes para solicitar al propietario o a su gestor, que se apliquen las medidas previstas en el Real Decreto-ley 11/2020 a tu contrato, y puede proponer algún tipo de medida que se adapte a sus actuales circunstancias aportando la justificación que le sea posible de las que hemos comentado en el punto ¿Cómo demostrar / acreditar que se cumplen las condiciones mencionadas?.

El propietario dispone de un máximo de 7 días laborales para comunicar la decisión, opciones alternativas etc. 


Si no se alcanza un acuerdo usted, como inquilino que cumple con las condiciones para ser considerado en situación de vulnerabilidad económica, tiene la posibilidad de solicitar un micro-crédito ante su entidad bancaria sin  ni gastos ni intereses y que podrá devolver en un plazo de hasta seis años. Ese crédito sólo podrá destinarse a pagar la renta y no podrá ser superior al importe de seis mensualidades del alquiler. 


Asimismo, en el caso de que no pueda hacer frente a dicho préstamo, el Gobierno ha creado una línea de ayudas por un importe máximo de 900 euros al mes de renta de alquiler y que podría cubrir hasta el 100% del préstamo. 



¿Por donde empiezo? Resumen


Lo primero que tiene que hacer es valorar si realmente, tras el último cobro de ingresos netos, su unidad familiar se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. 


  • Valore realmente si no puede hacer frente al alquiler. Es mejor pagar una parte y buscar aplazar una parte o llegar a un acuerdo. Todo lo que ahora no se pague, es muy probable que haya que afrontarlo más adelante salvo casos muy excepcionales. 


  • Sume lo que han cobrado neto (el ingreso que reciben) en la unidad familiar en el mes anterior (lea el concepto de unidad familiar al comienzo de esta comunicación)


  • Compruebe si la cifra es igual o inferior a la que le corresponde en función de su estructura familiar (ejemplo pareja sin hijos 1.613 euros al mes etc)

  • Compruebe si la renta más los gastos suponen un 35% o más de los ingresos de la unidad familiar recibidos en el mes anterior. 


  • Compruebe si tiene alguna vivienda en propiedad y si la tiene o no disponible. 


  • Si reúne los requisitos, y quiere activar las medidas del decreto, póngalo en conocimiento de su propietario o del gestor inmobiliario de su propietario en un plazo máximo de 1 mes desde el 01 de abril


  • Reúna la documentación requerida  para poder aportarla. Si no la puede reunir ahora, deberá, como mínimo, aportar un documento firmado declarando de forma responsable que cumple con las condiciones y explicando por qué no puede aportar la documentación requerida. 

Visión del sector a medio plazo 2019-10-14

Nuestra interacción diaria con el mercado nos permite recopilar información, sensaciones y opiniones que, a la postre, se convierten en una excelente base de análisis para la emisión de un juicio muy cercano a la realidad. 

Podríamos resumir este bagaje, del periodo transcurrido del año 2019, en tres aspectos: 

  • Maduración del mercado de ventas en el residencial. Asistimos a una clara fase de estabilización de operaciones y precios en el residencial entre particulares. Hemos cerrado la etapa de "liquidación" con cierto frenesí de operaciones y creciente subida de precios para abordar ahora un mercado más estable en el que no todo se vende ni los precios pueden seguir subiendo al ritmo de 2017 y 2018. 

  • Techo en precios de alquiler. Otra área que comienza a tocar techo. Y además lo hace empujado por el rigor a la hora de seleccionar arrendatarios con capacidad para pagar un alquiler. Cuanto más alto es el precio, menos capacidad de pago hay en el mercado...o más riesgo de impago se asume. Los tiempos para alquilar viviendas fuera de precio comienzan a alargarse. 

  • Dinámica creciente en nuevos desarrollos. Los promotores se mueven. Con más precaución que antaño, pero guiados por la falta de oferta y la alta demanda en localizaciones premium buscan suelo con avidez. Esto se ve favorecido por los objetivos de captación de préstamo promotor de las entidades bancarias. 

Si nuestro instinto no falla, 2020 consolidará los aspectos reseñados anteriormente y nos enfocará hacia una época estable con ritmos menores en los que la calidad, la profesionalidad y el acierto en la elección primarán. 

El alquiler tiene nuevo Decreto 2019-03-08

Como ya ocurrió el pasado mes de diciembre de 2018, sin que resultara convalidado posteriormente, el Gobierno a vuelto a la carga con un decreto que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Resultado de imagen de ley de arrendamientos urbanos

En la búsqueda de reducción de los precios de alquiler y mejora en la oferta, ha dictado normas que incrementan el número de años de contrato a favor del inquilino y que limitan la actualización de rentas y aportación de garantías extras. 

Asimismo, vuelve a diferenciar entre arrendador - propietario particular o empresa. De esta manera, si el propietario es una empresa, el inquilino podrá disponer de hasta siete años de contrato, por cinco si el arrendador es un particular. 

PRINCIPALES NOVEDADES

Duración del contrato. Un aspecto importante, para los contratos firmados a partir de mañana hoy (no tiene carácter retroactivo) es que la duración de las prórrogas forzosas a favor del inquilino pasa  de 3 a 5 años (7 años si el propietario de la vivienda es persona jurídica)


Es decir, que el inquilino puede permanecer en la vivienda, si así lo desea, 5 años si el propietario es un particular o 7 años si el propietario es una persona jurídica. Hasta ahora, con independencia del propietario, eran 3 años. Se mantiene la excepción de que, transcurrido el primer año, el propietario pueda recuperar la vivienda para sí o para un familiar directo.


Relacionado con la duración del contrato, también se amplía la prórroga del final del contrato.


Hasta ahora, cuando terminaban los primeros 3 años de contrato, si ninguna de las partes hacía nada, el contrato se renovaba automáticamente 1 año más (total 4 años). Desde ahora, en caso de que al final de los 5 o 7 años, ninguna de las partes haga nada, la prórroga será de 3 años.


(nuevo respecto a diciembre)Para poder recuperar la vivienda para sí mismo o para un familiar (sólo personas físicas) , pasado el primer año de contrato, deberá constar en el contrato desde el inicio tal posibilidad. Hasta ahora esto no era necesario.


(nuevo respecto a diciembre)El plazo de preaviso para evitar la prórroga al final de los primeros 5 o 7 años, pasa de 30 días antes a 4 meses para el propietario y 2 meses para el arrendatario.


(nuevo respecto a diciembre)Subrogación del comprador. Los contratos durarán 5 años aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad en los casos de venta o ejecución hipotecaria de la vivienda.


Garantías Adicionales. Se limita la posibilidad de recabar garantías extras a la fianza hasta un total de dos mensualidades. (fianza + garantía de un máximo de 2 mensualidades)


La interpretación literal de la nueva redacción del apartado 5 del artículo 36, impediría, incluso, solicitar aval bancario por importe superior a dos mensualidades.


Actualización de la renta. Elimina por defecto la actualización de la renta si en el contrato no se ha indicado expresamente.

(nuevo respecto a diciembre)Sujeta todas las actualizaciones de renta a IPC como máximo. En diciembre esto lo limitaban a rentas por debajo de 600 euros al mes

Gastos del arrendatario a la firma del contrato. Mantiene igual que en diciembre, exclusivamente destinada a propietarios persona jurídica, que la comisión de intermediación en alquileres con propietario persona jurídica corra por cuenta de este. A partir de ahora, si el propietario de la vivienda es una empresa, NO se le pueden cobrar gastos inmobiliarios al inquilino.

Derecho de tanteo a favor de la administración en venta de edificios completos. Hasta ahora, cuando se vendía la totalidad de un edificio, o la totalidad de viviendas de un mismo propietario, enclavadas en un mismo edificio,no operaba el derecho de adquisición preferente del inquilino. Esta modificación de la ley, prevé que, en la legislación sobre vivienda (habrá que esperar a que legislen en esa línea) podrá prever un derecho de tanteo a favor de algún órgano de la administración. Entendemos que esta modificación pretende atajar operaciones de venta como las que se realizaron en la comunidad de Madrid a fondos de inversión que adquirieron edificios completos de vivienda en alquiler pública.


(nuevo respecto a diciembre)Amplía y aclara los datos a facilitar en los depósitos de fianzas ante los organismos autonómicos que tengan regulación al respecto.

Intervención de Asuntos Sociales en los desahucios por impago. Vinculado a los arrendamientos, pero modificando la Ley de Enjuiciamiento Civil, en caso de demanda por impago, se introduce un plazo de suspensión del proceso judicial de un mes o dos (si el propietario es persona jurídica) en los casos en los que la administración de justicia reciba de Servicios Sociales un informe en el que se aprecie riesgo de vulnerabilidad del arrendatario.

Acuerdos de Junta de Propietarios para impedir Alquiler Vacacional. Reduce el tipo de mayoría por el que se podrá aprobar la prohibición de desarrollar alquiler vacacional en las comunidades de propietarios. Hasta ahora era necesario unanimidad, pero con este Decreto se reduce a que 3/5 de los presentes y representados en la reunión puedan prohibir la actividad en las comunidades.

Los derechos de la pareja del inquilino 2016-09-07



Existen situaciones domésticas que condicionan y afectan a diario las relaciones propietario - inquilino. 

Una de ellas tiene que ver con las rupturas de parejas que conviven en una vivienda alquilada. ¿Qué hacer en estos casos? 

Cuando el contrato está a nombre de uno de los dos
Si resulta que el inquilino que figura en el contrato pretende desistir (resolver el contrato),  la ley de arrendamientos urbanos permite a la pareja, siempre que haya convivido en la vivienda durante los dos últimos años (o sin límite de tiempo si han tenido descendencia), subrogarse en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento. 

Para ello deberá notificar al arrendador su voluntad de continuar como arrendataria principal subrogándose en el contrato de arrendamiento. 

Cuando el contrato está a nombre de los dos
En este caso, si la participación en el contrato de ambos es solidaria (se responsabilizan de la totalidad del contrato ambos por igual) el desistimiento debe ser conjunto con la posibilidad de que se les exija una indemnización por incumplimiento del plazo.  

Para estos casos, la mejor opción es negociar con el propietario una solución que permita a uno de los dos mantenerse, aunque en la práctica suelo desembocar en la resolución del contrato ante la imposibilidad de asumir el 100% de la renta por uno sólo de los inquilinos. 

¿En qué se fija el inquilino? 2016-08-12

La visita comercial a una vivienda en alquiler no debe ser un trámite. Se trata de la visita de personas que buscan un lugar para vivir, compartir e ilusionarse.

Poniéndonos en el lugar del inquilino, hoy queremos reflexionar acerca de las preguntas y dudas habituales en las visitas. 

Flexibilidad con el mobiliario

Es una pregunta estrella. Muchos inquilinos quieren saber si ciertos muebles pueden retirarse o bien añadirse algunos que creen que pueden necesitar. Igualmente muestran interés por saber si algunos elementos pueden sustituirse. 

Los retoques pendientes

Otra duda que se suscita es acerca de retoques de mantenimiento pendientes.  A nadie le gusta vivir en un lugar donde hay una pared rayada, o una puerta estropeada. 

Los gastos

El visitante a nuestra vivienda ha llamado a muchos anuncios y ya no recuerda lo que le hemos dicho por teléfono respecto de los gastos de agua, luz, basura etc. 

El alquiler de larga duración 2016-08-08




El alquiler de larga duración es lo que recoge la ley de arrendamiento como Alquiler de vivienda.

El legislador ha tratado en cada una de las leyes y reformas de garantizar a inquilino y propietario determinados derechos respecto de la duración del alquiler. 

Parece razonable que el inquilino tenga un cierto marco de seguridad en cuanto a la planificación a largo plazo de su vida y que salvo excepciones, pueda tener asegurado un mínimo de años. Desde la reforma legislativa de 2013, ese marco de seguridad le concede tres años al inquilino. Por tanto, aunque el contrato establezca un año de duración, está en la mano del inquilino poder "estirar" esa duración, año a año, hasta tres. 

¿Qué ocurre si el inquilino necesita irse antes de la finalización?

La ley prevé que el inquilino pueda desistir del contrato a partir del sexto mes de vigencia, siempre que preavise con un mes de antelación. 

Asimismo establece la posibilidad de que se indemnice al propietario con un importe máximo de un mes por cada año de contrato que reste por cumplir.

¿Y si necesito la vivienda antes de finalizar el periodo de duración?

Si el propietario o sus familiares en primer grado o su conyuge en casos de divorcio, necesitan la vivienda para residir en ella, podrán disponer de ella siempre que se haya cumplido el primer año de contrato y preavisen con tres meses de antelación al inquilino.  


Seguridad al alquilar mi vivienda 2016-07-29




La principal duda de muchos propietarios a la hora de poner su vivienda en alquiler radica en la seguridad que tienen a la hora de cobrar sus rentas y de que los inquilinos respeten el contrato. 

Están permitiendo que una tercera persona viva en ella y no tienen claro cual será su trato hacia la vivienda, si cumplirá con los pagos, si será alguien en quien poder confiar... 

Nuestra experiencia

Para empezar es importante enviar un mensaje de tranquilidad. Nuestra experiencia nos indica que los inquilinos seleccionados por Vivir de Alquiler tienen un alto grado de compromiso con el contrato y el inmueble arrendado. 

Posiblemente el éxito se encuentra en la selección realizada por nuestro equipos de análisis, pero la realidad es que el resultado final es muy tranquilizador para nuestros clientes. 

Las medidas preventivas 

Las principales acciones a realizar, antes de arrendar un inmueble, se deben basar en la información. Obtener la mayor cantidad y calidad de información de aquella persona con la que vamos a vincularnos mediante un contrato. 

No se aleja de lo que debe hacer el inquilino..quien también debe obtener determinada información del inmueble. 

Desde Vivir de Alquiler, solicitamos a los interesados en alquilar una vivienda un amplio dossier de documentación que, correctamente analizada, permite elaborar un completo perfil de solvencia. Además realizamos consulta al principal fichero de solvencia de inquilinos dada nuestra condición de Agentes Homologados del FIM. 


El alquiler de temporada 2016-07-25

Vivimos una etapa en la que confluyen informaciones relativas a diferentes tipos de alquileres en cuanto a duración y forma de comercialización. 

Leemos noticias que hablan del alquiler vacacional como actividad en auge y muchos se preguntan la forma jurídica que lo regula. Otras personas dudan, cuando deben formalizar un contrato de arrendamiento como limitarlo en el tiempo. 

Hoy hablaremos, como alternativa, del alquiler de temporada. 

Concepto del Alquiler de temporada

El Alquiler de temporada se enmarca, aunque parezca extraño, en los alquileres de uso distinto de vivienda en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. 

Por tanto, se encuentra entre aquellos arrendamientos en los que el inquilinos no va a tener sus vivienda habitual y, por tanto, lo que precisa es un lugar temporal para vivir.

Diferencias con el alquiler de vivienda

La principal diferencia radica en la duración. Mientras que en el alquiler de vivienda, el inquilino, puede permanecer en la vivienda, si  esa es su voluntad, 3 años, en el alquiler de temporada la duración estará marcada y, lo lógico, es que sea igual o inferior a un año. 

En teoría, todo lo que supere un año de duración no se entendería como algo temporal y podríamos entrar en un posible fraude de ley.

Una vez finalizado el periodo de duración marcado, el contrato queda finalizado y el inquilino debe devolver la posesión de la vivienda al propietario. Podría caber un nuevo contrato por un nuevo periodo temporal...pero la sucesión de contratos temporales puede llevar escondido un fraude de ley. 

Otra diferencia importante es la fianza. Mientras que en el alquiler de larga duración la fianza se constituye por importe equivalente a una mensualidad, en los contratos de uso distinto de vivienda, y el temporal los es, la ley indica que la fianza será de dos mensualidades. 

¿En qué se diferencia el temporal del vacacional?

El alquiler vacacional está regulado en cada comunidad autónoma de una manera distinta, pero por lo general se entiende como un tipo de alojamiento por un periodo de tiempo más corto que el de un alquiler. De todas formas, las diferencias principales se encuentran en los servicios que debe prestar el propietario y en las condiciones de la vivienda. Mientras que un alquiler temporal el propietario no tiene obligaciones domésticas, en el vacacional los reglamentos autonómicos recogen obligaciones como frecuencia de cambio de sábanas, limpieza, disponibilidad para emergencias etc. 

Digamos que en muchos aspectos se asemeja a la figura del apartahotel más que a la del arrendamiento. 

En Vivir de Alquiler cuentas con un excelente asesoramiento a la hora de elegir el tipo de arrendamiento que te conviene. 





La devolución de la fianza 2016-07-20

A menudo relaciones entre propietario e inquilino que, durante el alquiler han funcionado a las mil maravillas, se complican en el último momento por culpa de la liquidación de la fianza y de la falta de claridad e información. 

El por qué de la fianza

La fianza es una cantidad en metálico que se entrega al propietario al inicio del contrato como depósito de garantía. 

Se constituye para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino. Es decir, el propietario al disponer de un depósito como la fianza se está asegurando un mínimo importe en caso de que, una vez finalizado el alquiler, queden cuestiones pendientes por parte del inquilino (cantidades pendientes de pago, suministros). 

Pero también puede utilizarse para compensar los gastos de reparación de daños ocasionados por parte del inquilino a la vivienda y que éste no haya devuelto a su estado original. Por ejemplo un cristal roto, un sofá con la tela rajada...

Los problemas

Los problemas surgen por errores en la interpretación del sentido de la fianza, por falta de claridad a la hora de definir los desperfectos...

En ocasiones los inquilinos interpretan que durante el último mes no conviene pagar el alquiler para que sea compensando con la renta ante el temor de una liquidación injusta...en otras ocasiones el propietario devuelve la fianza sin justificar los desperfectos deducidos. En definitiva por falta de claridad o de rigor a la hora de concretar asuntos. 

La solución

Desde Vivir de Alquiler, en nuestra actividad de gestión de arrendamientos, procedemos a la recepción de la vivienda en compañía de los inquilinos, levantando acta presencial del estado de la vivienda y liquidando en tiempo y forma el importe de la fianza. 




La importancia del análisis de solvencia 2016-07-18


El alquiler de su vivienda es un negocio jurídico y financiero en el que usted como propietario le otorga unos derechos al inquilino sobre su vivienda.
 
No parece razonable abrir la puerta de su vivienda a un desconocido o formalizar una relación de larga duración con quien no sabemos si podrá cumplir con sus obligaciones. 

Por lo tanto, conviene adoptar una serie de medidas previas a la firma del contrato de arrendamiento que le permitan conocer las posibilidades reales de pago de su inquilino así como las garantías que ofrece en caso de imprevistos. 

Para ello desde Vivir de Alquiler, recomendamos encarecidamente elaborar un perfil de solvencia del candidato así como del resto de integrantes del alquiler.

Obtener documentación en cantidad y calidad suficiente relativa a ingresos regulares podría considerarse básico. Para ello es fundamental identificar para cada caso el tipo de documentación a solicitar. No será lo mismo lo que se le deba solicitar a un trabajador por cuenta ajena que a un autónomo. 

Consultar determinados ficheros de solvencia nos permitirá conocer posibles antecedentes a la hora de cumplir con sus obligaciones. 

No lo dude, toda información es poca si lo que está en juego es la seguridad de su patrimonio. 

Desde Vivir de Alquiler le ofrecemos el más completo análisis de solvencia de los candidatos a arrendar su vivienda. 


La rentabilidad del alquiler cotiza al alza 2016-04-29


La inversión en inmuebles con la expectativa de rescatar rentabilidad a través del alquiler está de moda en nuestro pais. 

La bajada del precio de la vivienda así como la creciente demanda de alquileres, junto con la contención de las rentas, ha propiciado un escenario muy alentador para los inversores que están encontrando en las viviendas, locales y oficinas un refugio de bajo riesgo y alta rentabilidad para su dinero. 

Tal y como acreditan publicaciones recientes, alguna de ellas con el Banco de España como fuente de información, en nuestro país comienza a ser relativamente sencillo alcanzar rentabilidades brutas del 6%. 



Estos datos están propiciando el crecimiento de nuevos operadores profesionales de alquileres, algunos de ellos canalizados a través de la, ahora sí, exitosa fórmula de las SOCIMIS. Se trata de sociedades cotizadas enfocadas al negocio patrimonialista con interesantísimos beneficios fiscales.

Mercado Canario

Como todos sabemos, el sector inmobiliario ha dejado de comportarse de forma homogénea, y desde que se ha iniciado la recuperación, la segmentación por zonas y tipologías es clave a la hora de acertar en las inversiones. 

Sin duda, lo que en ciudades como Madrid o Barcelona se considera una joya, no lo es tanto en ciudades como Santa Cruz de Tenerife o Las Palmas de Gran Canaria. El mejor ejemplo son los edificios de oficinas. 

En nuestro mercado más cercano, el canario, la apuesta más segura sigue siendo la vivienda en zonas turísticas y en los barrios céntricos de las capitales así como los locales comerciales en zona prime (Calle Triana y Mesa y López en Las Palmas de Gran Canaria y Castillo en Santa Cruz de Tenerife). 

El mercado de oficinas en nuestro entorno sigue sin despegar como bien de inversión dada la escasa demanda y el alto volumen de oferta.

En cuanto al apartado industrial, los precios siguen estancados como consecuencia del volumen tal alto de oferta y la baja tasa de ocupación. Este sector es representativo del estallido de la burbuja con descensos de precio por m2 en alquiler de más de 50%


La declaración de la renta del propietario 2016-04-04

Llega el momento de cumplir con hacienda y el propietario de una vivienda en alquiler debe conocer las diferentes posibilidades e incidencias de su actividad como arrendador de cara a la declaración de la renta. 

El arrendador de un inmueble está obligado a declarar los ingresos por rentas del alquiler que haya obtenido durante el mencionado ejercicio al tener la consideración de rendimientos del capital inmobiliario

Sin embargo es importante conocer que el importe a declarar se beneficia de dos aspectos fundamentales: 

1. Minoración por gastos deducibles: Determinados gastos vinculados al inmueble tienen la consideración de gastos deducibles. Entre los más relevantes encontramos: 
  • Intereses destinados a financiar el inmueble o los muebles cedidos con el alquiler 
  • Reparaciones y obras necesarias para la conservación del inmueble y de sus instalaciones (no se refiere a obras de mejora. Sólo a reparaciones)
El límite para aplicar estos gastos lo encontramos en el importe obtenido por rentas. Si se produjera un exceso podría aplicarse durante los siguientes cuatro años. 

Otros gastos con la consideración de deducibles son: 

  • Los gastos de comunidad 
  • Honorarios profesionales para la obtención de los rendimientos del alquiler
  • Tasas o impuestos directamente vinculados al inmueble (IBI, Basura)
  • Suministros

2. Reducción del rendimiento en un 60%:  En los alquileres de inmuebles destinados a vivienda, a la cantidad resultante de restar a los ingresos obtenidos, los gastos deducibles, y siempre que el resultado sea positivo,  Hacienda permite aplicar una reducción del 60%. 

Ejemplo

Supongamos que usted ha obtenido durante 2015 la cantidad de  6.000 euros de rentas por el alquiler de una vivienda. 

Por otro lado ha pagado un recibo del IBI por importe de 160 euros, un seguro de la vivienda con un coste de 200 euros, 12 cuotas de comunidad por valor de 15 euros, honorarios de gestión por importe de 312 euros y una reparación que le costó 180 euros. Es decir, que ha tenido gastos por valor de 1.032,00 euros. 

De esta manera el rendimiento neto sería el resultado de la resta 6.000 - 1.032 = 4.968 euros. 

Al rendimiento neto, hacienda permite practicar un 60% de reducción de cara a engrosar su declaración de la renta. Por tanto el importe del rendimiento neto reducido de este ejemplo sería 4.968 - (4.968 x 60%)= 1.987,20

En este caso, el rendimiento neto reducido a declarar ascendería a 1.978,20 euros. 

Importante. Tenga en cuenta que en 2015 se ha suprimido la posibilidad de reducir el rendimiento neto en un 100% si el arrendatario tenía una edad comprendida entre 18 y 30 años.

Más Información: Le recomendamos la consulta de la página de la Agencia Tributaria haciendo click aquí

Perfil Arrendatario 2015 2016-01-20

Antecedentes

Mediante selección aleatoria de cien arrendamientos concertados en municipios relevantes y heterogéneos de la Isla de Tenerife, vivirdealquiler presenta el informe perfil Arrendatario 2015.

Para su elaboración se adoptó la siguiente base metodológica:

- El inmueble debe haber sido arrendado como residencia habitual

- Debe tratarse de un arrendamiento de duración mínima de 1 año

- El arrendatario debe disponer de ingresos propios (se han excluido del estudio los arrendamientos basados en la solvencia del fiador. Por ejemplo, los estudiantes).

- Duración mínima concertada, de un año.

Perfil Obtenido

El arrendatario tipo de vivirdealquiler, está conformado por una unidad de convivencia de 2 personas adultas que comparten el gasto del alquiler.

El alquiler tipo se circunscribe a un piso amueblado de 2 dormitorios con 2 baños y no tiene plaza de garaje. La renta media para el tipo de arrendamiento definido se sitúa en 448 euros y no incluye en el precio los gastos por suministros de agua y luz. No obstante, cabe matizar que, en el detalle por municipios este dato varía sensiblemente.

La media de edad de esta pareja de inquilinos se sitúa en los 34 años y ambos cuentan con un empleo por cuenta ajena que les proporciona, sumando ambos, un nivel de ingresos netos anuales de 22.020  euros lo que conlleva que la renta media represente un 24% de los ingresos netos mensuales. Al sumar el consumo medio de suministros y tasas repercutibles al arrendatario, se deduce que los arrendatarios destinaron en 2015 en torno al 29% de sus ingresos netos a los gastos de vivienda.

Provienen de vivir de alquiler en su anterior vivienda y el principal motivo para no adquirir una vivienda está en el factor económico.

Solvencia

En los arrendamientos gestionados por vivirdealquiler, la tasa de pago dentro de los primeros cinco días del mes, se situó en 2015 en un 89%. Si ampliamos la franja hasta el día 10, la tasa se incrementa hasta el 97%. Únicamente un 2% de las rentas fueron abonadas más allá del día 10, cerrándose 2015 con un cero % de impagos con necesidad de reclamación por vía judicial.

Se trata de un resultado excelente que se basa en un perfil arrendatario solvente y comprometido con sus obligaciones, fruto del análisis y selección realizada por vivirdealquiler.

Santa Cruz de Tenerife, 20 de enero de 2016

Previsiones Alquiler 2016 2016-01-08

Los principales analistas del sector inmobiliario comienzan a realizar sus previsiones de cara al año que acaba de dar comienzo. 

Respecto del alquiler,  García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, en declaraciones a El Mundo,  no duda que "el alquiler se consolidará, como la gran vía de emancipación como sucede en los países de un desarrollo similar a España"

Por su parte, Ruiz Bartolomé, socio de Certus Capital, aclara que "sigue habiendo una demanda de alquiler que no es solvente para comprar y que también entre los jóvenes hay una nueva visión donde la vivienda se ve como una necesidad a cubrir y no como una inversión o símbolo de prestigio social". "El alquiler seguirá siendo la salida natural para los jóvenes"

La apuesta por el alquiler se mantiene 2015-05-15

La apuesta por el alquiler se mantiene. O al menos eso se deduce de los movimientos que continúan realizando en una linea de expansión y crecimiento las SOCIMI y fondos de inversión. Son lo nuevos jugadores del sector y con sus compras, aprovechando el bajo precio de venta del stock proveniente de la crisis, están enviando un mensaje de clara apuesta por la rentabilidad que genera la explotación en alquiler de esa ingente cantidad de ladrillo. 

Habrá que esperar un poco para ver si se trata de posiciones duraderas o de corto plazo, pero todo apunta a que durante la próxima década el arrendamiento mantenga el crecimiento y siga recortando espacio a la venta como opción elegida para vivir. 

El "sprint" 2014 del alquiler 2014-09-03

2014 cerrará con un previsible incremento de operaciones de arrendamiento fruto, principalmente, de dos factores. 

Por un lado la finalización de ventajas fiscales al arrendatario para contratos que se celebren a partir del 01 de enero de 2015 que podría asemejarse a lo ocurrido en la compraventa de viviendas cuando finalizó la deducción por pagos a la hipoteca. 

Por otro lado la leve mejoría en la economía puede hacer que el mercado se dinamice aunque esto habrá que esperar a enfrentarlo al comportamiento de las operaciones de compra. 

En cualquier caso, todo apunta a que las tasas de ocupación por arrendamiento seguirán creciendo. En un próximo artículo abordaremos el efecto de la finalización de muchos contratos de renta antiuga en locales comerciales que tendrá lugar el 31 de diciembre de 2014. 

El panorama laboral aboca al alquiler 2014-08-06

El aumento de la temporalidad, la contratación parcial y la reducción de salarios abocan a muchos de los nuevos trabajadores al alquiler si quieren acceder a una casa. Y es que estas débiles condiciones laborales hacen que firmar una hipoteca se antoje poco menos que una utopía pese al agudo ajuste del precio de la vivienda.

"Sin ninguna duda, está claro que el gran beneficiado en el mercado residencial por las características del nuevo empleo es el arrendamiento", afirma José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, quien no cree en ningún caso que esto sea negativo

"Lo lógico es que los jóvenes se emancipen yéndose a vivir de alquiler hasta los 30 o 35 años", declara. "En España", continúa, "no estamos acostumbrados a esto, pero tendremos que hacerlo porque además aportará salud financiera al sistema".


Fuente: ElMundo 05.08.2014

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